Межевание земельного участка что это такое

Межевание земли – определение, восстановление, закрепление его границ на местности. Уже сейчас при покупке частного дома с помощью кредитной организации требуется провести эту процедуру. Иначе сделка не будет одобрена банком, и заемных средств покупатель не получит. Межевание земельного участка обязательно для совершения любых сделок с начала 2018 года. Именно с этой процедуры стоит начинать подготовку к сделкам с землей. До того, как у вас на руках не окажется технический план, не стоит поводить манипуляции.

Когда необходимо проведение процедуры?

Разберемся, что такое межевание земельного участка. Это мероприятие, при котором методом инструментальной съемки определяются границы участка. Их отображает технический план, на местности они отображаются в виде специальных знаков. Размежевание – кадастровые работы, проводимые специалистами, имеющими квалификационные аттестаты.

Для чего нужно межевание земельного участка? Чаще всего его заказывают, если владельцы смежных территорий не могут договориться о положении забора, или будущий собственник только получил право на земельный надел. Желательно провести межевание земельного участка до 2018 года – закон предусматривает запрет на совершение сделок с наделами, не имеющими установленные документально границы.

Поэтому провести работы необходимо:

при образовании новых наделов из земель государственной собственности (для проведения аукционов, связанных с арендой, для отчуждения их или приватизации, передачи для пользования);

для разделения земель на отдельные участки;
для совмещения соседствующих наделов;
при выделении земельной доли или в других подобных случаях;
при мероприятиях по перераспределению;
при подготовке к заключению разнообразных сделок между физическими или юридическими лицами;
при передаче участка другому лицу по контракту дарения или аренды;
при оформлении наследства.

Стоит заранее провести обязательное межевание земельных участков к 2018 году, если государственный реестр не содержит сведений о вашей собственности. Процедура важна для вашего спокойствия. По результатам судебных слушаний, при решении споров с соседями чаще признается правота стороны, пригласившей кадастрового инженера первой.

Преимущества и отрицательные стороны процедуры

Перед тем как сделать межевание земельного участка, необходимо понять, насколько полезна эта процедура. Она имеет достоинства:

Границы подтверждены документально, а соседи чаще всего выражают с ними свое согласие;

Нет ограничений по сделкам с наделом, они могут быть проведены с привлечением заемных средств или материнского капитала, что делает выставленный участок на продажу более привлекательным для покупателей;
Кадастровые работы могут быть проведены бесплатно, за счет средств муниципалитета.

Среди отрицательных сторон собственники, прошедшие через процедуру, выделяют:

необходимость затраты сил и времени;
частые изменения законодательства, из-за которых многие владельцы не торопятся с проведением работ;
если есть размежевка, закрепленная документально, нет острой необходимости проведения процедуры по установлению границ;
муниципалитеты часто берут на работу неквалифицированных специалистов.

Действительно, есть случаи, когда кадастровые работы необязательны. Это касается участков, выделенных под дачи, ИЖС, ЛПХ, строительство гаражей, огородничество и садоводство. Но есть одно ограничение: они должны быть оформлены в собственность до введения Земельного Кодекса в 2001 году. Росреестру не нужен технический паспорт, описывающий участок, для совершения сделок.

Важно! В 2018 году ситуация изменится, Росреестр будет требовать межевой план для любого участка. Стоит заранее оформить все документы, чтобы потом не терять время.

Комплексная размежевка от муниципалитета

Определение и закрепление границ участков с 2007 года регулируется ФЗ №221. За годы существования он не раз изменялся. Сейчас действуют положения, позволяющие провести кадастровые работы бесплатно. Новый закон действует до 2020 года:

при приобретении или заключении контракта аренды после выигранного аукциона (возмещаются затраты из бюджета муниципалитета);
при комплексных мероприятиях, охватывающих обширную территорию (ее называют кадастровый квартал).

Государство инициирует межевание участка, чтобы уменьшить количество неучтенных земель, пополнить базу налогообложения. Узнать о проведении мероприятий можно через:

местные СМИ (районные газеты);
сайт администрации района;
объявления на специально оборудованных стендах;
почтовые отправления от комиссии собственникам (только тем, чьи адреса имеются у специалистов).

На бесплатное определение границ земель имеет право подать заявление собственник, арендатор или пользователь надела. Государственный кадастровый инженер при одном из условий проводит межевание земельного участка бесплатно:

Отсутствие информации в ЕГРН, так как права собственника оформлялись до 1998 года;
Наличие данных о ЗУ в Росреестре при отсутствии кадастрового номера. Это случается, если процедура проведена через БТИ до 2007 года. Наделу присваивался лишь условный номер;
Процедура кадастрового учета не была завершена после ранее проведенного межевания. Восстановить границы будет проще, если на руках у заявителя остался старый технический план;
При наличии ошибки в реестре или кадастре.

Важно! Затраты на проведенное частное межевание не компенсируются муниципалитетом.

Споры по проведенным комплексным работам решаются в судебном порядке или административном. Если не было проведено согласование границ участка во время выполнения работ, то в течение 15 лет можно оспорить решение специалиста. Если вы не знали о предстоящих комплексных мероприятиях, не стоит отказываться от этой возможности, кадастровый инженер сделает всю работу без оплаты. От собственника потребуется лишь подать бумаги и завершить оформление владений.

Межевой план и сроки его изготовления

Результатом проведенных работ становится межевой план земельного участка. Он представляет собой лист с изображенным на нем наделом с сохранением пространственного положения. К нему прилагается описательная часть. Границы на чертеже нанесены двумя цветами:

черный используется для рубежей, установленных федеральным законодательством;
красный — для уточненных при последних кадастровых работах.

Зачем необходим чертеж участка? Он позволяет уточнить, где находятся реальные границы принадлежащей вам территории. Без него невозможно разрешить спорные ситуации. С 2018 года он потребуется для кадастрового учета участка государственными органами. Для этого его представляют в отделении Росреестра или МФЦ. Чаще всего документ используют для уточнения границ. Межевание проводится перед началом строительства, при спорах с соседями, до установки забора.

Важно! Часто собственники соседствующих наделов считают, что кадастровый инженер после измерений сразу разрешит их спор. Это ошибочное мнение, специалист только установит границы и закрепит их положение.

Подготовка к подаче документов

Получить технический паспорт и другие необходимые документы можно на основе положений Инструкции по межеванию от 1996 года. За более чем 20 лет процедура не изменилась. Документ четко устанавливает правила, по которым проводятся кадастровые работы.

Многих владельцев интересует, с чего начать получение документов на ЗУ. Прежде всего необходимо подготовить пакет документов:

бумаги, подтверждающие право владения участком (купчую, свидетельство о получении наследства, договор дарения);
технический паспорт из БТИ и Росреестра;
паспорт физического лица, если оформляется некоммерческий участок.

Юридическим лицам необходимо представить свои учредительные документы. Если собственник самостоятельно не может заниматься оформлением документов, то его интересы могут быть представлены третьим лицом. Для этого ему необходимо получить доверенность на межевание земельного участка – образец которой есть у нотариуса, он же заверит документ.

Приведенный выше список документов является базовым, могут потребоваться дополнительные бумаги. Часть их кадастровый инженер запросит у смежных ведомств. Рекомендуем сначала обратиться к специалистам землеустроительной комиссии, чтобы знать точно, какие документы нужны для межевания земельного участка.

Этапы межевания

Перед тем как начать геодезические работы при межевании земельных участков, инженеры проводят исследования правоустанавливающей документации, архивных данных. Затем наступает подготовительный этап, включающий подготовку проекта, оповещение соседей. После этого проводят:

определение границ надела;
фиксацию их путем подписания акта согласования с соседями;
инструментальную съемку;
указание координат межевых знаков.

На основании полученных данных составляется план межевания земельного участка. Он отображает площадь, точки местоположения знаков (привязаны к системе координат), точное указание границ. Допустимая погрешность при межевании земельных участков установлена нормативными актами, к ней собственники должны быть готовы. Сейчас действуют такие нормы средней квадратичной погрешности:

10 см – в черте населенных пунктов;
250 см – для земель сельскохозяйственного назначения;
25 см – для дачных и садоводческих участков;
5 м – для наделов водного и лесного хозяйства.

Бумажные хлопоты начинаются с изменений в государственном кадастре. Для этого вам необходимо обратиться к специалистам земельного отдела муниципалитета, представить подготовленные бумаги. Кадастровый инженер запросит от собственника следующие документы для межевания земельного участка в СНТ или населенном пункте:

заявление;
паспорт собственника;
технический план (на флешке или распечатанный).

Представителям, действующим от имени других лиц, необходимо представить доверенность. На этом этапе платить ничего не нужно. Минимум 10 дней проводится экспертиза поданных бумаг. Итогом будет выдача кадастрового паспорта.

Завершением процедуры станет фиксация изменений в ЕГРП. Обратитесь для финального этапа в Росреестр или МФЦ со своим паспортом, СНИЛС, документами на землю. Придется заплатить пошлину около 350 рублей. Затем можно будет получить выписку, являющуюся заменой традиционного свидетельства о собственности. На ее изготовление госструктура тратит около 10 дней.

Особенности составления плана многоконтурного надела

Геодезические работы при межевании земельных участков могут быть осложнены, если надел многоконтурный. Это часто встречается в садовых товариществах и сельской местности. Обычно он имеет один из признаков:

неправильную форму;
расположение внутри площади земель общего пользования.

Чаще всего внутри участка проходит дорога, или находятся объекты, принадлежащие муниципалитету (заброшенные водонапорные башни, опоры и прочие). Владелец такой земли не имеет права распоряжаться площадями общего пользования. В графической части технический план должен содержать сведения о наличии земель общего пользования внутри надела. Описательная часть содержит уточнение, как был образован многоконтурный ЗУ.

Важно! Если надел будет разделен дорогой пополам, кадастровый номер назначат единый для обеих частей.

Стоимость работ, проводимых частными организациями

Если вы не можете претендовать на бесплатные землеустроительные работы или не хотите доверять их низкоквалифицированным специалистам, то можно обратиться к услугам компаний, уполномоченных на проведение землеустроительных работ. Цена будет зависеть от местоположения территории. В Московской области можно найти специалистов, берущих за свою работу меньше, чем в российской глубинке, где конкуренции нет.

Важно! Не обращайтесь к специалистам, предоставляющим услуги по значительно низким ценам. Часто у них недостаточно квалификации и опыта. Обратите внимание на отзывы, если компания часто межует неправильно, рисковать не стоит. Иначе вы долго будете исправлять ошибку при помощи суда.

Стоимость межевания земельного участка зависит от уровня сложности работ, его местоположения, площади, формы. Чаще всего около 15000 рублей обходится выдел ЗУ, остальные процедуры немного дешевле. Технический паспорт составят за 4000 рублей, а съемку проведут за 1000. Обращение к частным организациям поможет вам сократить время подготовки документов, ускорить постановку на учет. Чаще всего платно проводится межевание дачного участка из-за спорных вопросов с соседями или при подготовке перевода земли из одной формы пользования в другую.

Спорные ситуации с соседями

Перед установлением границ на местности оповестите о дате и времени работ соседей одним из способов:

через социальные сети;
лично;
по телефону;
заказным письмом с уведомлением.

Предпочтителен последний вариант, так как у вас на руках останутся доказательства получения писем. В СНТ необходимо пригласить председателя на процедуру межевания. В ходе работ собственнику участка с соседями нужно подписать акт о согласии с границами. Отказы тоже закрепляются документально. Перед тем как обращаться в суд, попробуйте найти компромиссное решение – разграничить пространство так, чтобы положение забора устраивало всех собственников.

Если никто не хочет идти на уступки, то решается спор в судебном порядке. До рассмотрения иска вам необходимо:

получить выписку из ЕГРП на собственный и соседствующий надел;
выяснить границы природоохранных зон;
получить документацию на проходящие рядом линии ЛЭП;
сделать копии архивных документов, составить историю собственного участка.

Если у вас позволяют средства, то можно сразу провести землеустроительную экспертизу. Она обходится в 40-50 тысяч рублей. Судебное рассмотрение спора может длиться не один месяц. Только после получения окончательного решения и вступления его в силу можно оформлять кадастровый паспорт земельного участка.

Особенности проведения работ под многоквартирным домом

Отдельно стоит поговорить о межевании земельного участка в Москве и других городах. Собственники квартир все чаще начали устанавливать границы территорий под зданиями. Это необходимо, чтобы жильцы стали законными собственниками этого земельного надела, а также прилегающей к нему территории.

Важно! Они пользуются этим правом в соответствии с ЖК РФ и ФЗ-№189. Согласно этим документам, жильцы многоквартирного дома имеют право получить землю под ним в собственность бесплатно, но только после установки границ участка.

В новостройках межевание земельного участка под многоквартирным домом уже проведено, так как обязанность оформления участка возложена на застройщика. Без него сдача нового дома невозможна. Жильцы старого массива процедуру проводят по коллективному заявлению. Для этого собственникам нужно собраться вместе и определить, для чего им нужна территория.

Законом предусмотрено выделение установление границ участка в максимальных и минимальных пределах:

Жильцы имеют право оформить на себя все прилегающие площадки, чтобы благоустроить их, разместить парковку, детскую площадку;
Вокруг дома образовывают небольшой по размерам надел, который необходим лишь для обслуживания дома. Этот способ предпочтителен, так как не увеличивает налоговую нагрузку.

Оформление в собственность большой территории не выгодно, так как каждому владельцу квартиры придется платить налоги и отчислять средства на обслуживание, исходя из площади. Многие собственники квартир интересуются: почему они должны платить за определение границ, а позже вносить налоги и плату за обслуживание. Получить технический паспорт на придомовую территорию нужно, если вы собрались стать участниками программы капитального ремонта, поставить ограждение, защитить площадку у дома от застройки павильонами. Без этой процедуры невозможно требовать от УК благоустройства территории и ее уборки.